[초보 경리 / 조경 / 조합 / 가로주택 ] 재건축 재개발 등 정비사업 조합 협력 업체 계약 진행 순서

재건축 재개발 등 정비사업 조합 협력 업체 계약 진행 순서

안녕하세요, 저는 정비사업조합에서 경리로 근무하고 있는 실무 담당자(초보)로서 제가 익힌 내용을 공유해 드리고자 이렇게 작성하게 되었습니다. 저와 같은, 초보 경리가 알아두면 좋을 내용들을 공유하고자 하오니 완전 모르시는 분들께서는 하나씩 숙지하시어 일하기 상대적으로 쉬우셨으면 좋겠습니다.

협력업체 계약 순서는 계약 금액에 따라 달라집니다.

1. 도정법 시행령 제24조에 따라 수의계약을 진행하려는 경우 순서

최소 3군데 이상의 견적서를 받습니다. > 이사회회의-선정계약 관련하여 대의원회의 안건으로 올릴지 심의합니다. > 대의원회에서 예산 내의 용역인지, 계약할지 여부 등에 대해 결정합니다. > 계약서를 작성합니다. > 추후 총회에 해당 내용을 보고 합니다.

2. 도정법 시행령 제24조에 따라 지명경쟁을 진행하려는 경우 순서

이사회의에서 XX용역과 관련하여  공문 외 계약용역범위 등 지명경쟁을 위해 작성된 문서를 첨부서류로 하여  지명경쟁으로 계약하겠다는 내용을 대의원회 안건으로 상정할지 의결합니다. > 대의원회의 때 안건으로 상정하여 심의를 받습니다. > 가결 시, 해당 공문과 용역업무범위 등의 공문을 업체에 보냅니다.(이메일, 팩스 등) > 용역회사의 각 업체에게서 견적금액 및 계약서 샘플 등 받습니다.(현장설명회할시 현장설명회때, 마감일자만 있을 때는 마감날짜에 받습니다.) > 들어온 업체가 5개 이상일 경우 업체 전체를 대의원회의에 상정할지 3개 이상을 올릴지, 만약 부분적인 업체만 올릴 경우 어떤 업체를 대의원회의에 상정할지에 대한 심의, 의결을 받습니다. > 대의원회의에 해당 안건을 상정하여 어느 업체와 뽑을지 투표로 결정합니다. > 대의원회의 때 가결받은 업체와 계약합니다.

3. 도정법 제29조에 따라 일반 경쟁을 진행하려는 경우 순서

XX용역의 필요성과 함께 나라장터(실무자 입장에선 누리장터)에 올릴 입찰공고문과 지침서(추가로 가격입찰서와 적격심사 자기평가표 등)를 첨부자료로 하여 대의원회 안건에 상정할지 여부에 대해 심의를 받습니다. > 대의원회의 때 입찰할지 여부에 대하여 안건을 상정합니다. > 가결시 나라장터에 입찰공고문 등을 첨부하여 입찰 공고를 게시합니다. > (현장 설명회가 있을 시) 참석자 명단에 성함, 연락처, 이메일 작성을 요청하고 성함, 회사 사업자등록증, 명함을 받은 후, 입찰공고게시에 올라가지 않은 서류를 나눠주거나 문의사항이 있는 사람들에게 해당 용역에 대해 설명해 줍니다. > 마감시 해당 결과 내용을 대의원회에 상정할지 여부 및 5군데 이상의 업체가 입찰했을 경우 최소 3군데 이상의 업체만을 상정할지 전체를 올릴지 등에 대해 이사회의 의결을 받습니다. > 대의원회의 의결을 받아 가결된 업체와 계약합니다.

 

 

계약진행 관련 법령

1. 계약관련 법령

도시 및 주거환경정비법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등)① 추진위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함한다)는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함한다. 이하 같다)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 입찰 참가자를 지명(指名)하여 경쟁에 부치거나 수의계약(隨意契約)으로 할 수 있다.<신설 2017. 8. 9.>

② 제1항 본문에 따라 일반경쟁의 방법으로 계약을 체결하는 경우로서 대통령령으로 정하는 규모를 초과하는 계약은 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」 제2조제4호의 국가종합전자조달시스템(이하 “전자조달시스템”이라 한다)을 이용하여야 한다.<신설 2017. 8. 9.>

③ 제1항 및 제2항에 따라 계약을 체결하는 경우 계약의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.<신설 2017. 8. 9.>

④ 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 제1항에 따라 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.<개정 2017. 8. 9.>

⑤ 토지등소유자가 제25조제1항제2호에 따라 재개발사업을 시행하는 경우에는 제1항에도 불구하고 사업시행계획인가를 받은 후 제2조제11호나목에 따른 규약에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.<개정 2017. 8. 9.>

⑥ 시장ㆍ군수등이 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 제26조제2항 및 제27조제2항에 따른 사업시행자 지정ㆍ고시 후 제1항에 따른 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.<개정 2017. 8. 9.>

⑦ 제6항에 따라 시공자를 선정하거나 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 사업시행자가 시공자를 선정하는 경우 제47조에 따른 주민대표회의 또는 제48조에 따른 토지등소유자 전체회의는 대통령령으로 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있다.<개정 2017. 8. 9.>

⑧ 조합은 제4항에 따른 시공자 선정을 위한 입찰에 참가하는 건설업자 또는 등록사업자가 토지등소유자에게 시공에 관한 정보를 제공할 수 있도록 합동설명회를 2회 이상 개최하여야 한다.<신설 2023. 12. 26.>

⑨ 제8항에 따른 합동설명회의 개최 방법이나 시기 등은 국토교통부령으로 정한다.<신설 2023. 12. 26.>

⑩ 제7항에 따라 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시공자를 추천한 경우 사업시행자는 추천받은 자를 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 시공자와의 계약에 관해서는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제39조를 적용하지 아니한다.<개정 2017. 8. 9., 2023. 12. 26.>

⑪ 사업시행자(사업대행자를 포함한다)는 제4항부터 제7항까지 및 제10항에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(「석면안전관리법」에 따른 석면 조사ㆍ해체ㆍ제거를 포함한다)에 관한 사항을 포함시켜야 한다.<개정 2017. 8. 9., 2023. 12. 26.>

[제목개정 2017. 8. 9.]
[시행일: 2024. 6. 27.] 제29조

2. 시행령 - 지명경쟁 및 수의계약 금액

 

도시및주거환경정비법 시행령 제24조(계약의 방법 및 시공자의 선정) ① 법 제29조제1항 단서에서 “계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 구분에 따른 경우를 말한다.

1. 입찰 참가자를 지명(指名)하여 경쟁에 부치려는 경우: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여야 한다.

가. 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 설비ㆍ기술ㆍ자재ㆍ물품 또는 실적이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란한 경우로서 입찰대상자가 10인 이내인 경우

나. 「건설산업기본법」에 따른 건설공사(전문공사를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)로서 추정가격이 3억원 이하인 공사인 경우

다. 「건설산업기본법」에 따른 전문공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사인 경우

라. 공사관련 법령(「건설산업기본법」은 제외한다)에 따른 공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사인 경우

마. 추정가격 1억원 이하의 물품 제조ㆍ구매, 용역, 그 밖의 계약인 경우

2. 수의계약을 하려는 경우: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여야 한다.

가. 「건설산업기본법」에 따른 건설공사로서 추정가격이 2억원 이하인 공사인 경우

나. 「건설산업기본법」에 따른 전문공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사인 경우

다. 공사관련 법령(「건설산업기본법」은 제외한다)에 따른 공사로서 추정가격이 8천만원 이하인 공사인 경우

라. 추정가격 5천만원 이하인 물품의 제조ㆍ구매, 용역, 그 밖의 계약인 경우

마. 소송, 재난복구 등 예측하지 못한 긴급한 상황에 대응하기 위하여 경쟁에 부칠 여유가 없는 경우

바. 일반경쟁입찰이 입찰자가 없거나 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우

② 법 제29조제2항에서 “대통령령으로 정하는 규모를 초과하는 계약”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 말한다.

1. 「건설산업기본법」에 따른 건설공사로서 추정가격이 6억원을 초과하는 공사의 계약

2. 「건설산업기본법」에 따른 전문공사로서 추정가격이 2억원을 초과하는 공사의 계약

3. 공사관련 법령(「건설산업기본법」은 제외한다)에 따른 공사로서 추정가격이 2억원을 초과하는 공사의 계약

4. 추정가격 2억원을 초과하는 물품 제조ㆍ구매, 용역, 그 밖의 계약

③ 법 제29조제4항 단서에서 “대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업”이란 조합원이 100인 이하인 정비사업을 말한다.

④ 법 제29조제7항에서 “대통령령으로 정하는 경쟁입찰”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 입찰방법을 말한다.

1. 일반경쟁입찰ㆍ제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 중 하나일 것

2. 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 1회 이상 제1호의 입찰을 위한 공고를 하고, 입찰 참가자를 대상으로 현장 설명회를 개최할 것

3. 해당 지역 주민을 대상으로 합동홍보설명회를 개최할 것

4. 토지등소유자를 대상으로 제출된 입찰서에 대한 투표를 실시하고 그 결과를 반영할 것

3. 업체 회의 관련 법령(총회, 대의원회)

제45조(총회의 의결) ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2020. 4. 7., 2021. 3. 16., 2022. 6. 10.>
  1. 정관의 변경(제40조제4항에 따른 경미한 사항의 변경은 이 법 또는 정관에서 총회의결사항으로 정한 경우로 한정한다)
  2. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법
  3. 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역
  4. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약
  5. 시공자ㆍ설계자 및 감정평가법인등(제74조제4항에 따라 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약하는 감정평가법인등은 제외한다)의 선정 및 변경. 다만, 감정평가법인등 선정 및 변경은 총회의 의결을 거쳐 시장ㆍ군수등에게 위탁할 수 있다.
  6. 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
  7. 조합임원의 선임 및 해임
  8. 정비사업비의 조합원별 분담내역
  9. 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(제50조제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)
  10. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)
  10의2. 제86조의2에 따른 조합의 해산과 조합 해산 시의 회계보고
  11. 제89조에 따른 청산금의 징수ㆍ지급(분할징수ㆍ분할지급을 포함한다)
  12. 제93조에 따른 비용의 금액 및 징수방법
  13. 그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항을 결정하기 위하여 대통령령 또는 정관으로 정하는 사항
  ② 제1항 각 호의 사항 중 이 법 또는 정관에 따라 조합원의 동의가 필요한 사항은 총회에 상정하여야 한다.
  ③ 총회의 의결은 이 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다.
  ④ 제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다.
  ⑤ 조합원은 서면으로 의결권을 행사하거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다. 서면으로 의결권을 행사하는 경우에는 정족수를 산정할 때에 출석한 것으로 본다.
  1. 조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자, 직계존비속 또는 형제자매 중에서 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우
  2. 해외에 거주하는 조합원이 대리인을 지정하는 경우
  3. 법인인 토지등소유자가 대리인을 지정하는 경우. 이 경우 법인의 대리인은 조합임원 또는 대의원으로 선임될 수 있다.
  ⑥ 조합은 제5항에 따른 서면의결권을 행사하는 자가 본인인지를 확인하여야 한다. <신설 2021. 8. 10.>
  ⑦ 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석(제5항 각 호의 어느 하나에 해당하여 대리인을 통하여 의결권을 행사하는 경우 직접 출석한 것으로 본다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다. 다만, 시공자의 선정을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 하고, 창립총회, 시공자 선정 취소를 위한 총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. <개정 2021. 8. 10., 2023. 7. 18.>
  ⑧ 제5항에도 불구하고 「재난 및 안전관리 기본법」 제3조제1호에 따른 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생하여 시장ㆍ군수등이 조합원의 직접 출석이 어렵다고 인정하는 경우에는 전자적 방법(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용하거나 그 밖의 정보통신기술을 이용하는 방법을 말한다)으로 의결권을 행사할 수 있다. 이 경우 정족수를 산정할 때에는 직접 출석한 것으로 본다. <신설 2021. 8. 10.>
  ⑨ 총회의 의결방법, 서면의결권 행사 및 본인확인방법 등에 필요한 사항은 정관으로 정한다. <개정 2021. 8. 10.>

제46조(대의원회) ① 조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다.
  ② 대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 구성한다. 다만, 조합원의 10분의 1이 100명을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1의 범위에서 100명 이상으로 구성할 수 있다.
  ③ 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다.
  ④ 대의원회는 총회의 의결사항 중 대통령령으로 정하는 사항 외에는 총회의 권한을 대행할 수 있다.
  ⑤ 대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법 등은 대통령령으로 정하는 범위에서 정관으로 정한다.