안녕하세요, 오랜만에 뵙습니다. 일하는 거 자체에 스트레스 받고 회사에서 근무하는 것만으로도 진이 빠져 공부 겸 블로그 작성하던 걸 중간에 멈췄었는데요. 오늘은 지금까지 근무했던 서류 정리 겸 사업진행사항 저도 같이 공부하고자 아래와 같이 주택정비사업의 대표격인 재건축과 재개발에 대해 정리하였습니다. 하나씩 읽어주시면 감사하겠습니다.
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1. 재건축과 재개발이란?
도시정비사업은 도시 환경을 개선하고, 주거 수준을 향상시키기 위해 시행하는 사업입니다. 대표적인 유형이 바로 재건축과 재개발입니다.
재건축은 주거용 건축물, 주상복합 건물 등이 오래되어 노후·불량 상태에 이르렀을 때 이를 철거하고 새롭게 짓는 사업입니다. 주로 건물 자체의 상태가 문제일 때 추진합니다.
반면 재개발은 주거 환경뿐만 아니라 도로, 공원, 기반시설 등 지역 전반의 노후화된 도시환경을 개선하는 사업입니다. 건물뿐 아니라 기반시설을 함께 정비하기 때문에 규모가 더 크고 복잡할 수 있습니다.
정리하면, 재건축은 ‘건물 중심’, 재개발은 ‘지역 환경 중심’의 사업이라고 볼 수 있습니다.
2. 재건축 진행사항
재건축 사업은 여러 절차를 거쳐 진행됩니다. 주요 단계를 도표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 1. 안전진단 | 건물의 구조적 안전성, 노후 정도를 평가합니다. (재건축 가능 여부 판정) |
| 2. 추진위원회 설립 | 조합 설립을 위한 추진위원회를 구성합니다. |
| 3. 조합설립 인가 | 토지 등 소유자의 75% 이상 동의로 조합을 공식 설립합니다. |
| 4. 사업시행 인가 | 재건축 계획 수립 후 인가를 받습니다. |
| 5. 관리처분계획 인가 | 분양, 이주 계획을 세워 인가를 받습니다. |
| 6. 이주 및 철거 | 기존 주민 이주 및 건물 철거를 진행합니다. |
| 7. 착공 및 분양 | 건설 공사를 시작하고 일반분양을 진행합니다. |
| 8. 준공 및 입주 | 공사를 완료하고 입주를 시작합니다. |
설명
재건축은 '안전진단'이 통과되어야 사업이 가능합니다. 이후 추진위원회를 구성하고, 조합 설립 인가를 받아야 본격적인 사업 추진이 시작됩니다. 관리처분계획 인가를 받기 전까지는 조합원들의 동의율을 반드시 충족해야 하며, 이주와 철거, 착공 및 입주까지 수년이 걸리는 긴 프로젝트입니다.
3. 재개발 진행사항
| 1. 정비구역 지정 | 지자체가 정비구역을 지정합니다. |
| 2. 추진위원회 설립 | 조합 설립을 위한 추진위원회를 구성합니다. |
| 3. 조합설립 인가 | 토지 등 소유자의 75% 이상 동의로 조합을 설립합니다. |
| 4. 사업시행 인가 | 사업계획 수립 후 인가를 받습니다. |
| 5. 관리처분계획 인가 | 이주, 분양계획을 수립하여 인가받습니다. |
| 6. 이주 및 철거 | 세입자 이주대책 포함, 기존 건물 철거 |
| 7. 착공 및 분양 | 공사 시작 후 일반 분양을 실시합니다. |
| 8. 준공 및 입주 | 공사 완료 후 입주를 진행합니다. |
설명
재개발은 '정비구역' 지정이라는 공공기관의 결정으로 사업이 시작됩니다. 이후 추진위원회 구성, 조합설립, 사업시행 인가까지 절차는 재건축과 유사하지만, 세입자 보호와 기반시설 설치가 필수 요소입니다. 재개발은 단순한 건물 교체가 아니라 지역 전체의 생활환경 개선을 목표로 합니다. 재개발 사업은 정비구역 지정이 필수입니다. 특히 세입자 대책 수립이 의무이며, 이주비 지급, 임대주택 건설 등 공공성 요소가 강조됩니다.
4. 재건축과 재개발의 차이
| 구분 | 재건축 | 재개발 |
| 대상 | 노후 공동주택 (아파트, 주상복합 등) | 노후 저층주거지, 주택 밀집지역 |
| 사업목적 | 건축물 자체의 구조 안전성 회복 | 주거환경과 기반시설 개선 |
| 사업시작 요건 | 안전진단 통과 필수 | 지자체의 정비구역 지정 필수 |
| 주요 고려사항 | 조합원 분양 중심 | 세입자 보호, 공공임대 의무 |
| 이주비 지급 여부 | 원칙적으로 이주비 지급 (조합이 지원) | 세입자에게 이주비·이사비 지급 의무 |
| 세입자 보호조치 | 상대적으로 약함 (소유자 중심) | 강력함 (임시거처 제공, 임대주택 확보) |
| 기반시설 설치 | 기존 시설 이용 가능 | 도로, 공원 등 설치 필수 |
| 법적 근거 | 도시 및 주거환경정비법 | 도시 및 주거환경정비법 + 주택법 적용 |
추가설명
- 이주비 지급: 재건축은 조합원이 스스로 이주비를 마련하는 경우도 있지만, 일반적으로 조합이 금융기관 대출을 통해 지원합니다. 재개발은 세입자에게도 법적으로 이주비와 이사비를 지급해야 합니다.
- 세입자 보호: 재개발은 임시거주지 제공, 공공임대주택 공급 의무가 있습니다. 재건축은 조합원 위주로 진행되기 때문에 세입자 보호 규정이 상대적으로 약합니다.
- 법령 차이: 재건축과 재개발 모두 기본적으로 「도시 및 주거환경정비법」을 따르지만, 재개발은 세입자 보호나 임대주택 비율 같은 부분에서 「주택법」이 함께 적용됩니다.
5. 재건축과 재개발 관련 법령 근거
재건축과 재개발 사업은 다음 법령을 바탕으로 추진됩니다.
- 도시 및 주거환경정비법 (기본 법령)
→ 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합 설립, 사업시행 인가, 관리처분계획 수립 등 전 과정 규율 - 주택법 (특히 재개발 시 적용)
→ 세입자 보호, 공공임대주택 건설, 주택건설기준, 분양관리 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
→ 도시계획 수립 및 용도지역 변경 관련 - 건축법
→ 건물 신축 허가 및 건축기준 규제 - 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
→ 토지 수용 및 보상 절차 규정
6. 마무리
재건축과 재개발은 도시정비사업이라는 공통점이 있지만, 사업 방식과 목적이 명확히 다릅니다.
재건축은 주거용 건물 자체의 노후를 해결하는 것이고, 재개발은 지역 전체의 환경을 개선하는 것입니다.
특히 세입자 보호, 이주비 지급, 기반시설 설치 여부에서 큰 차이가 발생합니다.
재개발은 「주택법」까지 적용되어 공공성 요소가 강화되는 반면, 재건축은 소유자 중심 사업입니다.
앞으로도 재건축과 재개발에 대해 쉽게 이해할 수 있도록 정리해드리겠습니다!