안녕하십니까? 부동산에 대해 알아보고 갭투자에 대해 알아보면 꼭 조합원이라는 단어를 확인하실 수 있으셨을 겁니다. 이 조합원은 무엇이고, 조합원이 되려면 어떤 조건이 필요한지 혹시 아시는지요?
오늘은 이에 대해 같이 알아 보고자 포스팅을 하게 되었습니다. 관심있으셨던 분들께서는 오늘 이 글을 보고 추후 조합원의 자격을 얻는 데 도움이 되시길 바랍니다.
정비사업 조합의 조합원은 해당 사업의 주체로서 중요한 역할을 수행합니다. 조합원은 조합 설립에 동의한 토지 소유자들로 구성되며, 이들은 조합의 의사 결정에 참여하는 권리를 가집니다.
조합원의 정의
- 조합원: 정비사업을 시행하는 주체로, 조합 설립에 동의한 토지 소유자들입니다. 이들은 조합의 의사 결정권자로서 사업의 방향과 운영에 중요한 역할을 합니다.
조합원의 역할
- 의사 결정: 조합원은 조합의 주요 의사 결정에 참여하며, 사업의 진행 방향을 결정하는 데 중요한 역할을 합니다.
- 출자자: 조합원은 조합에 대지 등을 출자하여 사업에 참여하며, 이로 인해 발생하는 이익을 공유합니다.
조합원의 권리와 의무
- 권리: 조합원은 사업의 진행 상황에 대한 정보를 받을 권리와 함께, 사업의 결과에 따른 이익을 분배받을 권리가 있습니다.
- 의무: 조합원은 조합의 규정과 결정을 준수해야 하며, 조합 운영에 필요한 비용을 분담할 의무가 있습니다.
조합원 자격
- 자격 요건: 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격)에 따라 조합원이 결정됩니다. 이 법 조항의 내용은 아래와 같습니다.
| 제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20., 2023. 6. 9.> 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다. 3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.> 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다. [법률 제14567호(2017. 2. 8.) 제39조제1항 각 호 외의 부분 단서의 개정규정은 부칙 제2조의 규정에 의하여 2018년 1월 26일까지 유효함] |
단순하게 말하면 사업지 내의 부동산 또는 건물 등의 소유권을 가지고 있고, 구역지정에 동의한 분에 한하여 가능하단 뜻이나(재건축 같은 경우 조합 설립에 찬성해야만 하고, 토지와 건축물 두 개를 같이 가지고 있어야만 함.) 투기과열지구에 지정된 곳에서 매매를 함부로 했다가 조합원의 자격을 박탈 당하는 경우가 있으니, 이런 부분에 대해 유심히 살펴 보셔야 되겠습니다.(실제로 이런 일로 인하여 현금청산자로 되신 사례가 한동안 계속해서 나왔었습니다.)
정비사업 조합의 조합원은 사업의 주체로서 의사 결정에 참여하고, 출자자로서 사업의 이익을 공유하는 중요한 역할을 합니다. 이들은 조합의 규정과 결정을 준수해야 하며, 사업의 성공적인 진행을 위해 협력해야 합니다. 조합원으로서의 권리와 의무를 이해하는 것은 정비사업의 원활한 진행에 필수적입니다.
정비사업조합의 조합원이 되는 것은 여러 가지 이익과 장점이 있지만, 동시에 손해와 단점도 존재합니다. 아래에서 이 두 가지 측면을 자세히 살펴보겠습니다.
조합원이 되면 생기는 이익과 장점
- 재정적 지원: 조합원은 정비사업에 필요한 자금을 조합을 통해 지원받을 수 있습니다. 이는 개인이 직접 자금을 마련하는 것보다 훨씬 유리합니다.
- 전문가의 도움: 조합은 정비사업에 대한 전문적인 지식과 경험을 가진 인력을 보유하고 있어, 조합원은 이들의 도움을 받을 수 있습니다. 이는 사업의 성공 가능성을 높이는 데 기여합니다.
- 법적 보호: 조합원은 조합의 법적 보호를 받을 수 있으며, 조합의 결정에 따라 법적 분쟁에서 유리한 위치를 차지할 수 있습니다.
- 공동의 이익: 조합원들은 공동의 목표를 가지고 협력하여 사업을 진행하므로, 개인의 이익보다 공동의 이익을 우선시할 수 있습니다. 이는 장기적으로 안정적인 수익을 가져올 수 있습니다.
- 정보 공유: 조합원 간의 정보 공유를 통해 시장의 변화나 새로운 기회를 빠르게 파악할 수 있습니다. 이는 경쟁력을 높이는 데 도움이 됩니다.
조합원이 되면 생기는 손해와 단점
- 비용 부담: 조합원으로 가입하면 초기 가입비와 연회비 등의 비용이 발생하거나 본인 분담금이 준공시까지 끊임없이 증가할 수 있다는 부분이 있습니다. 이러한 비용은 개인에게 부담이 될 수 있습니다.
- 의사결정의 제약: 조합의 결정 과정에서 개인의 의견이 반영되지 않을 수 있으며, 조합의 결정에 따라야 하는 제약이 생길 수 있습니다. 이는 개인의 자유로운 선택을 제한할 수 있습니다.
- 책임의 공유: 조합의 결정으로 인해 발생하는 손해에 대해 조합원 모두가 책임을 져야 할 수 있습니다. 이는 개인에게 큰 부담이 될 수 있습니다.
- 조합의 운영 문제: 조합이 잘 운영되지 않거나 내부 갈등이 발생할 경우, 조합원은 그로 인해 피해를 볼 수 있습니다. 이는 조합의 신뢰도와 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다.
정비사업조합의 조합원이 되는 것은 여러 가지 이익과 장점을 제공하지만, 동시에 비용 부담과 의사결정의 제약 등 손해와 단점도 존재합니다. 따라서 조합원 가입을 고려할 때는 이러한 요소들을 충분히 검토하는 것이 중요합니다. 조합원으로서의 경험이 긍정적일 수 있도록 사전에 충분한 정보를 수집하고, 조합의 운영 방침을 이해하는 것이 필요합니다.
조합원 물건지 매매시,
매매를 진행하기 전 조합 사무실에 방문하여 조합원 자격을 확인하는 것이 매우 중요합니다. 최근에는 자격이 박탈된 조합원이 이를 인지하지 못하거나 고의로 숨기고 매매하는 사례가 발생하고 있으니, 특히 다음과 같은 상황에 유의해야 합니다:
- 투기과열지구 관련: 증여 및 상속으로 인해 조합원 자격이 박탈되었음에도 이를 인지하지 못하고 매매하는 경우.
- 입주권 제한: 4주택 이상 소유자가 입주권을 3개까지만 인정받을 수 있는 사실을 숨기고 매매하는 경우.
이 외에도 다양한 문제가 발생할 수 있으니, 매매 전에 반드시 사무실에 방문하여 확인하시기 바랍니다.
또한, 매매가 완료되어 등기필증이 발급된 경우에는 이를 조합 사무실에 알려주셔야 합니다. 조합사무실에서 진행되는 조합원 권리 변동 신고는, 매 분기별 소식지 및 총회 안내를 받는 데 도움이 됩니다. 모든 조합원님의 권익을 보호하기 위해 조합장 및 경리는 지속적으로 노력하고 있습니다.
결론 및 마무리
정비사업 조합의 조합원이 되는 것은 여러 이점을 제공하지만, 동시에 주의할 점도 많습니다. 조합원은 사업의 주요 의사 결정에 참여하고, 출자자로서 사업의 이익을 공유하는 중요한 역할을 수행합니다. 하지만 조합원 자격을 박탈당하는 사례가 빈번히 발생하고 있어, 자격 확인이 필수적입니다.
특히 투기과열지구 내에서는 조합원의 자격 요건이 엄격하므로, 매매 전 반드시 조합 사무실을 방문해 확인해야 합니다. 이를 통해 자격 박탈로 인한 손실을 예방할 수 있습니다.
조합원으로서의 경험을 최대한 긍정적으로 만들기 위해서는 사전에 충분한 정보 수집과 조합 운영 방침 이해가 필요합니다. 궁극적으로 조합원으로서의 권리와 의무를 명확히 인식하고, 공동의 이익을 위해 협력하는 자세가 중요합니다. 읽어 주셔서 감사합니다.